楼市癫狂食老本 息魔叩门大考验

2020-01-12

楼市癫狂食老本 息魔叩门大考验(东方) 楼市癫狂食老本 息魔叩门大考验 差饷物业估价署资料显示,十月份香港楼价指数及租金指数同创新高,明显反映政府压抑楼价束手无策。另一方面,美国联储局十二月加息机会甚大,本港拆息(H)已抢先上升,银行的最优惠利率(P)亦难免上调。楼价高企加上利息趋升,未来家庭供楼负担势必更加吃力。故置业者别低估「息魔」威力,买楼上车谨记量力而为。

本港一个月银行同业拆息日前一度升穿一厘,创近九年新高。由于目前大部分住宅都是承做「H按」,不少家庭应该开始感受到利率上升的影响。不过,市场一直未有认真看待加息因素,因自美国联储局于一五年开始加息后,香港银行至今仍未跟随。

即使如此,大家须要留意,本港银行体系结余已由一五年高位回落超过一半,显示量宽结束之下,资金开始流出银行体系,虽然现水平仍然充裕,大银行暂有能力维持P息不变,但相信踏入明年,当资金进一步流走,中小银行加息的压力会逐步增加。

不要忘记,港元与美元挂鈎,美国息口早已启动上升周期,香港始终都要跟随。美国十二月加息的机会超过九成,二○一八年更可能加多三次,到时香港息口还有条件不跟随吗?即使初期加幅有限,每个月供款或许只多三数百元,但始终香港家庭的供楼负担比率经已超过六成,做了八、九成按揭的不能视作等闲。

金管局早在一○年已为楼按申请设立压力测试,并于一三年将假设升息由两厘上调至三厘,然而,随着近两年楼价不断攀升,不少未能通过压力测试的置业者,转而以发展商提供的二按兼借尽九成来上车,有些甚至要将父母亲的物业加按,帮补首期,加息因素对这类供楼人士的冲击尤大,最怕演变成「负资产」,连累两代!

香港经济对房地产的依赖,回归至今未有太大变化,食老本食足廿年,如今楼价已升至与港人负担能力脱节的水平,楼价调整对经济所潜藏的风险日大,再加上未来数年本港房屋供应逐步增加,期望楼价无止境的上升,实属不切实际。假设经济和楼市供需因素不变,而妄断加息并不足惧,实无异于自立危墙之下!

今次「息魔」叩门动真格,无论个人抑或家庭,都应该及早检讨信贷组合情况,适量降低槓桿,以策万全;而上车一族在寻求二按时,更应三思,毕竟现在楼价贵,租楼亦可暂时安居,但勉强上车冒摸顶之险,后果可大可小。